Zakup mieszkania traktowany jest przez wielu jako bezpieczna inwestycja na niepewne czasy. Ostatecznie posiadamy pewne aktywo, którego cena zmienia się dużo wolniej niż ceny akcji. Po drugie, w długim terminie nieruchomości doskonale chronią nas przed inflacją. Od strony bezpieczeństwa inwestowanie w nieruchomości wydaje się bardzo sensownym rozwiązaniem.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, jeżeli spojrzymy na nieruchomości pod kątem zwrotu z inwestycji. Wiele osób błędnie uważa, że kupno mieszkania na wynajem gwarantuje nam zysk. Jak by nie było co miesiąc otrzymujemy czynsz najemny i traktujemy go jako nasz dochód. Mało kto pokusi się o policzenie rzeczywistej rentowności z najmu.

Załóżmy, że mamy nieruchomość wartą 500.000 zł. Wynajmujemy ją za 2.200 zł miesięcznie, czyli 26,4 tys. rocznie. Dzieląc czynsz przez wartość nieruchomości, otrzymujemy zwrot na poziomie 5,3% rocznie. W porównaniu do lokat bankowych jest to świetny wynik. Sytuacja wygląda jednak dużo gorzej, gdy zagłębimy się w szczegóły. Czynsz, który otrzymujemy od najemcy, nie uwzględnia wielu kosztów, które musimy ponosić w związku z utrzymaniem nieruchomości.
 

Przykład:

+   2200 zł czynsz, jaki płaci nam najemca;

-    400 zł czynsz do wspólnoty ponoszony przez nas;

-    150 zł zryczałtowany podatek od przychodu 8,5%;

-    200 zł zaliczka na poczet przyszłych remontów.

Podchodząc w miarę rzetelnie do wyliczeń okazuje się, że nasz rzeczywisty dochód wynosi nie 2200 zł, lecz 1450 zł. Ciągle jednak wyliczenia nie uwzględniają starzenia się budynku. W końcu każdy z nas woli mieszkać w nowej, pięknej dzielnicy lub w nowym budownictwie. Jeżeli przyjmiemy, że na skutek starzenia się nasz budynek traci 1% rocznie, to w układzie miesięcznym musimy nasz dochód pomniejszyć o kolejne 400 zł.

Okazuje się zatem, że nasz dochód z wynajmu mieszkania wynosi nie 2200 zł, lecz 1050 zł, co przy wartości nieruchomości na poziomie 500.000 zł daje nam rzeczywisty zwrot z najmu wynoszący 2,5%. Na takim poziomie kształtuje się rzeczywista rentowność z najmu mieszkań. Rentowność z wynajmu mieszkań jest niska z kilku powodów.

Po pierwsze, jest w miarę łatwo kupić mieszkanie i znaleźć najemcę. Wszystko rozbija się o cenę.

Po drugie, „tanie” kredyty w CHF doprowadziły do napompowania bańki spekulacyjnej. Ceny, co prawda już spadły, ale nadal są utrzymywane na wysokich poziomach, w efekcie „tanich” kredytów w PLN, zależnych od wysokości stóp procentowych. Te, jak wiecie, znajdują się na historycznych minimach.

Jak możemy uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości cechujący się wyższymi zwrotami?

Zasadniczo nieruchomości mieszkalne od zawsze generowały dużo niższy zwrot niż nieruchomości komercyjne, gdyż mieszkanie możemy kupić i wynająć w miarę prosto. Wszystko zależy od ceny. Skoro tak, to tego typu strategia ma wielu naśladowców, co z kolei obniża jej rentowność.

Lokale komercyjne dla odmiany wymagają większego zaangażowania i przede wszystkim dużej znajomości lokalnego rynku. Jednocześnie ceny wielu lokali komercyjnych są na tyle wysokie, że ich cena stanowi pewną barierę wejścia. Mamy zatem rynek o wyższej rentowności, ale jednocześnie rynek trudniejszy.

Może się wydawać, że dla osób bez dużej znajomości lokalnego rynku oraz nieposiadających dużego kapitału inwestycja w lokale komercyjne praktycznie nie istnieje. Nie do końca. Są pewne typy funduszy zwane REIT’ami,  zapewniające nam ekspozycję na nieruchomości pod wynajem.

Czym jest REIT?

Real Estate Investment Trust jest niczym innym jak funduszem inwestującym w lokale pod wynajem. Istnieją zarówno fundusze inwestujące w centra handlowe, szpitale, hotele, czy apartamentowce na wynajem. Większość funduszy operuje w krajach rozwiniętych, tj. USA, Japonia, Kanada, a także w krajach Europy Zachodniej. Obecnie jednak powstają liczne REIT’y w Singapurze czy Hong Kongu.

Konstrukcja REIT’ów odróżnia je od innych funduszy w ten sposób, że co najmniej 75% kapitału muszą one lokować w nieruchomości pod wynajem, a 90% zysków funduszu musi być przekazywanych udziałowcom, dzięki czemu zwolnione są one z podatku dochodowego.

Na jakiej zasadzie działa REIT?

W momencie utworzenia funduszu typu REIT akcjonariusze wpłacają środki. Czasami fundusz zleca deweloperom budowę centrum handlowego lub apartamentowca. W innych przypadkach fundusz kupuje gotowe obiekty pod wynajem. Koszty obsługi funduszu pokrywające zarządzanie nieruchomościami pochłaniają zazwyczaj 5-10% przychodów z najmu. W szczególnych przypadkach koszty mogą wahać się od 3,44 do astronomicznych 24%, co widzicie na przykładzie REIT’ów notowanych na giełdzie w Singapurze.

REIT, a ETF na REIT’Y.

Sam fundusz typu REIT można porównać do pojedynczego przedsiębiorstwa, którego akcje notowane są na giełdzie. Inwestowanie w pojedynczy REIT obarczone jest sporym ryzykiem, podobnie jak kupno akcji wyłącznie jednej firmy.

Pewnym rozwiązaniem są ETF’y na REIT’y, które inwestują w kilkanaście lub kilkadziesiąt REIT’ów na całym świecie, dzięki czemu ryzyko związane z potencjalnymi problemami jednego funduszu jest minimalizowane.

Problem z inwestowaniem poprzez REIT’y.

Udziały w poszczególnych REIT’ach czy ETF’ach na REITY możemy nabyć równie łatwo, jak poszczególne akcje czy fundusze akcji. Obecnie jednak ceny większości REIT’ów są po prostu drogie, w efekcie czego wypłacają one niską dywidendę. Jeżeli przychody z najmu są w miarę stabilne, a ceny akcji rosną, to automatycznie spada dywidenda w ujęciu procentowym.

Dla przykładu poniżej zamieszczam wykresy REIT’u Simon Property Group, inwestującego w galerie handlowe w USA (kolor niebieski) oraz indeksu S&P 500 (kolor czerwony).

^{Źródło: Stockcharts.com}

Jak widzicie zmiana cen REIT’u jest bardzo silnie skorelowana z indeksem akcji i podobnie jak akcje REIT jest obecnie bardzo drogi, w efekcie czego dywidenda w ujęciu procentowym spadła do 3,3%, podczas gdy na początku 2009 roku przekraczała 13%.

Podobnie zresztą wygląda sytuacja indeksu replikującego zmiany cen globalnych REIT’ów oraz indeksu akcji dla krajów rozwiniętych, w których to operuje ponad 90% REIT’ów.

^{Źródło: Stockcharts.com}

Praktycznie na całym świecie mamy znacznie przewartościowane ceny nieruchomości oraz REIT’ów, co potwierdza bardzo niska dywidenda.

^{Źródło: Opracowanie własne.}

Podsumowanie

Jak widzicie, zajmując pozycję w REIT’ach możemy w relatywnie łatwy sposób uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości oraz czerpać dochody z najmu. Najważniejszy jest jednak timing. Aktualnie większość REIT’ów jest piekielnie przewartościowana, w efekcie czego płacą rekordowo niską dywidendę. Wyjątkiem są REIT’y notowane w Azji, głównie w Singapurze płacące 6-8% dywidendę. Zagrożenie jest jednak takie, że w przypadku globalnej bessy ich ceny także zejdą do znacznie niższych poziomów. Co nam zatem po kilku procentach dywidendy, skoro w tym samym czasie kurs naszego funduszu spadnie dwa czy trzy razy tyle?

Porównując jednak zwrot z wynajmu mieszkania ze zwrotem z bardzo przewartościowanych REIT’ów, to te drugie są tak czy tak lepszym rozwiązaniem. Niezależnie jednak od wyboru, dziś nie jest dobry moment na inwestycje w nieruchomości w Polsce (niskie stopy procentowe + fatalna demografia) ani w REIT’y (ceny wywindowane 5-letnią hossą).

Najlepsze co możemy zrobić, to uzbroić się w cierpliwość i spokojnie poczekać na kontynuację spadków na rynkach akcji, które naturalnie przełożą się na rynek nieruchomości i w perspektywie 12-18 miesięcy zająć pozycję w zdołowanych cenach ETF’ów na REITY. Odpowiedni moment wejścia zapewni nam po pierwsze przyzwoitą dwucyfrową dywidendę. Po drugie, szanse na ponowny wzrost cen REIT’u podczas kolejnej hossy.
 

Trader21

Źródło:

Independent Trader – Niezależny Portal Finansowy

http://independenttrader.pl/nieruchomosc-na-wynajem-czy-inwestycja-w-reit-y.html