Stan rynku nieruchomości jest dla wielu z nas bardzo ważny. Cześć z Was zastanawia się czy po latach spadków, a następnie stagnacji jest już dobry moment na zakup wymarzonych czterech kątów. Z myślą o Was przygotowałem kolejny (roczny) raport odnośnie nieruchomości mieszkaniowych. 

 

1. Średnie ceny transakcyjne na przestrzeni 2009 – 2015.

^{źródło: REAS}

Po 6 latach spadków cen z jakim mieliśmy do czynienia w latach 2008 – 2013 przyszedł czas na uspokojenie sytuacji. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat ceny w zasadzie stały w miejscu. Dopiero w ostatnim kwartale 2014 roku nieznacznie wzrosły ceny, gdyż spora ilość kupujących mieszkanie na kredyt chciała rzutem na taśmę skorzystać z 5% wkładu własnego. W roku 2015 minimalny poziom kapitału własnego wynosi 10% i w kolejnych latach będzie podnoszony o 5%, aż do osiągnięcia poziomu 20% w roku 2017.

Jak zaznaczyłem powyżej, w ciągu ostatnich 2 lat ceny uległy stabilizacji a nawet nieznacznie wzrosły pod koniec 2014 roku. Realnie jednak nadal mamy do czynienia z powolnym spadkiem. Jest on bowiem maskowany znacznym podniesieniem standardu wykończenia mieszkań oddawanych przez deweloperów. Sprzedawcy zdecydowanie wolą „dołożyć nam coś w gratisie”, niż obniżyć cenę mieszkania.

 

2. Ceny urealnione o inflację.

Aby dostrzec prawdziwą dynamikę zmian cen powinniśmy porównać obecne ceny do cen w przeszłości, ale z uwzględnieniem inflacji. Niestety do dyspozycji mam wyłącznie dane w oparciu o inflację CPI, która jest sporo niższa od inflacji rzeczywistej. Nie zmienia to jednak faktu, iż obecnie ceny nieruchomości oscylują na poziomach z 2005 – 2006 roku i w zależności od lokalizacji spadły około 30-35% z rekordowych poziomów notowanych w latach 2007-2008.

źródło: NBP

3. Ile m2 możemy nabyć za przeciętne wynagrodzenie?

Odniesienie do danych historycznych pokazujące ile m2 jesteśmy w stanie nabyć za przeciętne wynagrodzenie, jest także jednym z lepszych wskaźników określających czy mamy niskie, czy wysokie ceny nieruchomości.

źródło: NBP

Powyższy wykres obrazuje jasno, iż w relacji do przeciętnego wynagrodzenia  możemy dziś kupić mieszkanie o 60% większe niż na szczycie bańki w 2007 roku. Nadal jednak nie zbliżyliśmy się do poziomów sprzed 2005 roku. Metodologia, na której bazuje NBP ma jednak sporą wadę. Bazuje bowiem na wynagrodzeniu brutto uwzględniającym składki na ubezpieczanie oraz podatek dochodowy, w efekcie czego zawyża znacznie naszą realną siłę nabywczą. Aby przedstawić możliwie jak najlepszy obraz sytuacji umieściłem poniżej podobne opracowanie przygotowane przez REAS, ale bazujące na wynagrodzeniu netto. Niestety dane kończą się na roku 2013.

4. Podaż vs popyt.

W roku 2012 na rynku dostępna była rekordowa ilość niesprzedanych mieszkań. Na rynek weszły mieszkania, których budowę rozpoczęto 2-3 lata wcześniej licząc na niekończące się eldorado. Obecnie podaż mieszkań nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie wynoszącym 47 tys. mieszkań (6 głównych miast), czyli mniej więcej tyle, ile znajduje nabywcę w ciągu całego roku.

 

Rok 2014 był jednak dość przełomowy. Na fali spadających cen materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny i stabilizacji cen, deweloperzy ponownie zwiększyli ilość nowo rozpoczynanych inwestycji. W odniesieniu do roku 2013 rozpoczęto o 16% więcej nowych inwestycji. Z kolei liczba pozwoleń wzrosła o 13%. Na przestrzeni 2015 – 2016 roku możemy zatem znowu spodziewać się wzrostu ilości mieszkań w ofercie deweloperów.

 

Jeżeli chodzi o ofertę w poszczególnych miastach oraz średni czas, po którym mieszkanie na rynku pierwotnym znajduje nabywcę, to sytuacja przedstawia się następująco:

5. Ceny ofertowe vs ceny transakcyjne.

Analizując ofertę zarówno dewelopera, jak i z rynku wtórnego musimy koniecznie mieć na uwadze znaczne dysproporcje pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. 

^{źródło: NBP}

W przypadku rynku wtórnego sytuacja jest klarowna. Ceny transakcyjne są od 10 – 22% niższe od cen ofertowych. Uważam jednak, że różnice są trochę niższe niż wynikało by to z danych. Część osób kupujących mieszkanie za gotówkę zapewne deklaruje w akcie notarialnym trochę niższą kwotę, by w ten sposób obniżyć koszty transakcyjne (2% PCC) lub ewentualny podatek dochodowy płacony przez sprzedawcę.

 

Na rynku pierwotnym sytuacja jest dość dziwna. W przypadku mniejszych miast 10M (wyjaśnienie poniżej) dysproporcje sięgają aż 20%, co może świadczyć o ekstremalnym niedopasowaniu cen do realiów ekonomicznych. Zastanawiający jest jednak fakt wyższych cen transakcyjnych niż ofertowych w Warszawie w latach 2006 – 2012. O ile w fazie bańki było to zrozumiałe, o tyle w latach 2010 – 2012 jest raczej dziwne. Być może cześć deweloperów w zamian za dodatkowe fundusze zgodziła się dodatkowo wyposażyć mieszkanie tak, by wkład własny kupującego był możliwie jak najniższy. Są to jednak wyłącznie moje przypuszczenia.

 

Miasta wchodzące w skład:

6M: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław

10M:  Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra

6. Sytuacja finansowa kupujących.

Rok 2014 był ostatnim rokiem, w którym udzielano kredytów z 5% wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją ”S” minimalny wkład własny w 2015 wyniesie 10% i z każdym rokiem będzie wzrastał o 5%, aż do osiągnięcia 20% w roku 2017. Rok 2014 był kolejnym rokiem, w którym liczba nowych kredytów na zakup nieruchomości była niższa niż rok wcześniej. Po kilku latach sporych spadków sytuacja jednak zaczyna się stabilizować.

 

Generalnie duża część społeczeństwa zdała sobie sprawę, że lepiej poczekać na niższe ceny, niż pochopnie zaciągać kredyt na kolejne 25 lat czy dłużej. Co więcej, stabilizację osiągnęliśmy mimo historycznie niskich stóp procentowych, które bardzo poprawiły zdolność kredytową Polaków oraz programów stymulacyjnych jak Mieszkanie dla Młodych. Ostatecznie mimo wielu zachęt na rynku widać coraz większy rozsądek wśród kupujących.

Lepiej wygląda także sytuacja jeżeli chodzi o wkład własny. Przed rokiem kredyty na powyżej 80% wartości nieruchomości stanowiły 56% wszystkich udzielonych kredytów. Na koniec 2014 roku współczynnik ten spadł do niecałych 49%. Coraz więcej osób stara się zaoszczędzić kapitał w pierwszej kolejności aby zaciągnąć możliwie jak najniższy kredyt.

Wśród nowych kredytów ciągle dominują niestety kredyty zaciągane na 25 lat i dłużej. Stanowią one ponad 63% wszystkich zaciągniętych kredytów. Nadal głównym kryterium przy wyborze kredytu jest wysokość miesięcznej raty.

W ciągu ostatniego roku wzrosła także ilość czynnych umów kredytowych, jak i całkowity poziom zadłużenia z tytułu kredytów na zakup nieruchomości.

W Polsce mamy obecnie 13,7 mln mieszkań. Liczba czynnych umów kredytowych wynosi 1,86 mln. Oznacza to, że 13,5 % nieruchomości w Polsce objętych jest hipoteką. Jeszcze 10 lat temu wskaźnik ten był o połowę niższy. Średnia wysokość zadłużenia wynosi niecałe 190 tys. zł. Mimo, iż od kilku lat kredyty udzielane są wyłącznie w PLN, to kredyty walutowe (głównie CHF) nadal stanowią 47 % wszystkich kredytów.

 

W 2014 roku w Polsce wybudowano 143 tys. mieszkań (deweloperzy, spółdzielnie, budownictwo indywidualne). Jednocześnie ilość umów kredytowych zwiększyła się o 41 tys. Oznacza to, że budowa lub zakup nieruchomości w 28% przypadkach finansowany był kredytem bankowym.

 

7. Dostępność kredytu a ceny nieruchomości.

Nie jest żadną tajemnicą, że ceny nieruchomości w dużym stopniu zależą od kosztów kredytu, a te obecnie są na rekordowo niskich poziomach. Wiele osób rozważając zakup mieszkania porównuje wysokość raty kredytowej z kosztem wynajmu. Jest to duży błąd, zwłaszcza w sytuacji, w której stopy procentowe są na ekstremalnie niskich poziomach, podobnie jak i wysokość rat kredytowych. Generalnie rok 2014 był bardzo łaskawy dla kredytobiorców. Stopy procentowe spadły bowiem do nienotowanych wcześniej poziomów. 

Załóżmy, że mamy kredyt w wysokości 200.000 PLN zaciągnięty na 25 lat. Przy odsetkach na poziomie 3,88% rocznie płacimy 1042 zł raty. Nie jest źle. Co jednak, jeżeli stopy procentowe wzrosną nam do poziomów zaledwie sprzed 2 lat (6,65%)? Otóż nagle wysokość naszej raty wzrośnie do 1369 zł. Niby mało, ale jest to wzrost o 30%. Kalkulatorów obliczających wysokość rat w zależności od długości spłaty czy wysokości stóp procentowych jest mnóstwo.

 

Jeden z nich znajdziecie pod poniższym linkiem: http://www.bankier.pl/narzedzia/kalkulator-kredytowy.

 

Dodatkowym problemem w przypadku nowych kredytów są relatywnie wysokie marże banków. Wysokość rat kredytowych determinowana jest przez dwie składowe. Pierwszą są stopy procentowe zmieniające się w zależności od inflacji. Obecnie mamy historycznie niskie stopy procentowe i docelowo powrócimy na wyższe poziomy. 

Drugim czynnikiem jest wysokość marży banku, która pozostanie niezmienna przez cały okres trwania kredytu. Jak widać poniżej nie należą one obecnie do najniższych. 

8. Programy ratunkowe dla deweloperów.

Programy jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” nie są niczym innych jak tylko ratunkiem dla deweloperów. Dopłaty do kredytów stymulują dodatkowy popyt skutecznie przeciwdziałając dalszym obniżkom cen. W 2014 roku kredyty preferencyjne MDM stanowiły 7% wartości wszystkich nowo udzielonych kredytów. Dla porównania w pewnym momencie kredyty z dopłatą w ramach programu „Rodzina na swoim” odpowiadały za 22% wszystkich nowych kredytów. Przyczyna niskiej popularności leży w niedopasowaniu cen maksymalnych do realiów rynkowych.

W Krakowie dla przykładu zaledwie 10% transakcji kwalifikowało się do dopłat, podczas gdy w Łodzi współczynnik ten sięgnął 75%. W najbliższym roku limity te mają zostać nieznacznie podniesione aby dostosować je do realiów rynkowych.

 

9. Demografia w Polsce to największy wróg inwestycji w nieruchomości.

Obecnie największą grupę ludności stanowią 31-latkowie (665 tys. osób). W najbliższych latach ilość osób w tej grupie wiekowej będzie dramatycznie spadać. W roku 2020, czyli już za 5 lat liczba osób w wieku 30 lat spadnie do 535 tys. Oznacza to prawie 20 % spadek. Zważywszy, że kredyty hipoteczne najczęściej zaciągają osoby w wieku 25-34, przełoży się to na drastyczny spadek popytu na nieruchomości.

Nieruchomości nie kupuje się oczywiście na 5 lat lecz na dłużej. Po roku 2020 roku sytuacja będzie się jednak dalej pogarszać. Winny jest oczywiście niski wskaźnik dzietności wynoszący w Polsce 1,32. Aby utrzymać populację na niezmienionym poziomie wskaźnik powinien oscylować w okolicy 2,1 dziecka na kobietę. Problem niskiej dzietności dotyczy nie tyle samej Polski, lecz całej Europy.

Sytuację demograficzną dodatkowo pogarsza ucieczka młodych osób w poszukiwaniu lepszego życia poza Polską. Mimo, iż jesteśmy jednym z nielicznych krajów, w których rzekomo rozwija się gospodarka, to ilość osób wyjeżdżających za granicę rośnie nieprzerwanie od 4 lat. Obecnie szacuje się, że z kraju wyjechało już 2,8 mln osób. Są to zazwyczaj osoby w wieku 25-35. Wg prognoz Daegel liczba osób mieszkających w Polsce spadnie w ciągu najbliższych 10 lat do 35 mln, czyli o kolejne 3 mln lub 8%.
 

Podsumowanie.

Do roku 2003 mieliśmy w Polsce niskie ceny nieruchomości. Za przeciętne wynagrodzenie netto mogliśmy kupić około 0,65 m2, dziś o 21% mniej. Jednocześnie nieruchomości generowały nam około 8% dochodu netto z wynajmu. Zdecydowana większość nieruchomości była kupowana za gotówkę, gdyż wysokie stopy procentowe stanowiły poważną barierę. 

 

Po 2003 roku wiele się zmieniło. Łatwo dostępne i „tanie” kredyty frankowe sprawiły, że każdy nagle mógł sobie pozwolić na zakup mieszkania. Efektem był drastyczny wzrost popytu na nieruchomości przekładający się na wzrost cen. Wszystko skończyło się typową bańką spekulacyjną i jej pęknięciem w latach 2007 – 2008 roku. Dla wielu „frankowców” był to tragiczny okres. Dziś wartość wielu kredytów mimo 7 lat spłaty przekracza poziom z dnia zakupu nieruchomości.

 

Od czasu pęknięcia bańki ceny nieruchomości spadły do dziś o 15-20 % w cenie nominalnej lub 40%, jeżeli uwzględnimy inflację. Mimo tak ogromnej przeceny nieruchomości nadal są drogie w odniesieniu do zarobków, a za przeciętne wynagrodzenie nadal możemy nabyć mieszkanie o 24% mniejsze niż w 2003 roku.

 

Czy zatem przyszedł już czas na zakup nieruchomości czy może lepiej poczekać?

Do dalszych spadków cen nieruchomości, moim zdaniem, dojdzie wtedy, gdy zaczną się zawirowania na globalnych rynkach finansowych. Typowanie dokładnego czasu jest jedną z najtrudniejszych rzeczy, ale uważam, że problemy zaczną się w trzecim lub czwartym kwartale tego roku.

 

Jeżeli mam rację, to kapitał zacznie uciekać z rynków wschodzących m.in. z Polski, w efekcie czego ceny walut zaczną rosnąć. Utrata wartości polskiej złotówki wymusi na Radzie Polityki Pieniężnej podniesienie stóp procentowych. Efekt będzie taki, że gwałtownie wzrośnie wysokość rat kredytowych zarówno tych złotówkowych (wyższe stopy procentowe), jak i walutowych (wyższy kurs walut) stanowiących ciągle 47 % wszystkich udzielonych kredytów. 

 

W takim otoczeniu kolejne 6 - 18 miesięcy będzie dobrym czasem na poszukiwania okazji, ale wyłącznie dla osób dysponujących gotówką. O kredyt bankowy będzie bowiem bardzo ciężko. Rok 2014 był najgorszym rokiem od prawie 10 lat pod kontem liczby udzielonych kredytów (174 tys. kredytów na kwotę 36,8 mld PLN) i to mimo rekordowo niskich stóp procentowych.

 

W sytuacji wyższych stóp procentowych oraz problemów z płynnością w bankach uzyskanie kredytu może być ekstremalnie trudne. Jednocześnie jest to dobry czas dla osób chcących tanio kupić nieruchomości za gotówkę. Prawdziwe okazje, których cena stanowi nie więcej niż 65-70% wartości rynkowej znikają z rynku w ciągu 48 godzin. Liczy się gotówka. Tu i teraz. Nie za miesiąc czy dwa, gdy może dostaniemy kredyt.

 

Zmiany na rynkach nieruchomości zachodzą jednak dużo wolniej niż na rynkach finansowych. Jeżeli wejdziemy w okres wyższych stóp procentowych, to ceny będą nadal spadać, ale dynamiki zmian nie sposób obecnie przewidzieć. Osoby, które znają rynek lokalny na pewno będą w stanie znaleźć nieruchomości stanowiące wartość inwestycyjną, ale nie będzie to proste, niemniej wyższe stopy procentowe czy tymczasowe wstrzymanie kredytowania bardzo pomogą w znalezieniu tanich nieruchomości. 

 

Patrząc jednak z długoterminowej perspektywy demografia w Polsce jest nieubłagana. W zastraszającym tempie kurczy nam się społeczeństwo, zwłaszcza młode i prężne. Jeżeli sytuacja się nie zmieni, to w perspektywie kolejnych 10 lat nieruchomości w Polsce mogą zacząć przypominać dawne NRD, w którym ceny przez lata utrzymywały się na bardzo niskich poziomach w efekcie ogromnej nadwyżki lokali nad ilością chętnych do zakupu. Być może polski rynek zostanie wsparty napływem emigrantów z Ukrainy, której gospodarka szybko się nie podniesie, ale nie jest to czynnik, który może odwrócić negatywną perspektywę dla rynku w Polsce.

 

Na chwilę obecną na pewno nie kupiłbym nieruchomości mieszkaniowej pod wynajem. Jeżeli jednak dojdzie do kilkumiesięcznego załamania na rynkach, to może być to dobry okres na zakupy, zwłaszcza w perspektywicznych lokalizacjach. Gotówka będzie wówczas w cenie. 

 

 

Trader21

Źródło: Independent Trader – Niezależny Portal Finansowy

http://independenttrader.pl/358,chcesz_kupic_mieszkanie_poczekaj_jeszcze_chwile.html